Celem przepisu art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. jest bowiem eliminowanie samowoli budowlanej pozostającej w kolizji z przepisami o planowaniu przestrzennym. Obiekty budowlane mogą być bowiem budowane wyłącznie na terenach przeznaczonych na ten cel zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. REKLAMA. 19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła zasady legalizacji samowoli budowlanej. Dla przypomnienia - samowolą budowlaną jest między innymi budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych. Legalizacja samowoli budowlanej następuje po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej. Wówczas organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz – jeżeli budowa nie została zakończona – zezwala na jej wznowienie . Co ważne, legalizacja samowoli budowlanej nie zwolni inwestora z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Historia najsłynniejszej samowoli budowlanej z Łapalic. Budowa w Łapalicach rozpoczęła się w pierwszej połowie lat 80. i planowo miała być domem. Fantazja właściciela była jednak inna Głównym wymogiem legalizacyjnym będzie: Oświadczenie właściciela, że budowa została zakończona przed 20 laty, Potwierdzenie inspektora, że budynek jest bezpieczny ze strony technicznej, Oświadczenie o dysponowanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane. Taki proces legalizacyjny byłby możliwy bez wnoszenia żadnych . Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, jeśli jest ona zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wymaga jednak wniesienia opłaty legalizacyjnej, co niekiedy może być mniej opłacalne niż rozbiórka. Oprócz nakazu rozbiórki, samowola budowlana może zakończyć się także grzywną w kwocie do 720 tys. zł, a nawet ograniczeniem lub pozbawieniem wolności do 2 lat. Co to jest samowola budowlana? W Prawie budowlanym próżno szukać dokładnej definicji samowoli budowlanej. Przede wszystkim jednak z samowolą budowlaną mamy do czynienia, gdy roboty budowlane prowadzone są bez posiadania wymaganych zezwoleń, kiedy nie zostały one zgłoszone lub gdy są prowadzone pomimo sprzeciwu odpowiednich organów. Niewiedza na temat konieczności zgłoszenia budowy sprawia, że w 2017 r. z powodu stwierdzenia samowoli budowlanej wydano 2181 nakazów rozbiórki obiektów – to ponad połowa wszystkich tego typu nakazów wydanych w ubiegłym roku. Samowolą może być nie tylko budowa bez pozwolenia, ale także rozbudowa domu czy adaptacja strychu na cele mieszkalne. (projekt domu ARX D288 CE – DOM RX5-20) Samowola budowlana 2018 – zmiany po 2017 r. Roboty budowlane, które mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana, to zarówno budowa nowego obiektu, jak i jego przebudowa, nadbudowa czy rozbudowa, czego wynikiem jest zmiana parametrów budynku. Granica jest dość cienka, dlatego może się zdarzyć, że do samowoli budowlanej dojdzie nawet pomimo dobrych zamiarów inwestora. Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni: Roboty budowlane, które nie wymagają uzyskania zezwoleń oraz zgłoszenia, wyszczególnione są w art. 29, 30 i 31 Prawa budowlanego. Od 1 stycznia 2017 r. spis ten został poszerzony o wolno stojące altany o wielkości do 35m2, zjazdy z dróg krajowych i zatoki parkingowe na tych drogach czy tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce. Przed rozpoczęciem każdej inwestycji należy więc zapoznać się z tym spisem i ustalić, czy planowane roboty budowlane nie wymagają pozwolenia lub zgłoszenia do odpowiedniego organu. Rozbiórka, grzywna, a nawet ograniczenie lub pozbawienie wolności Konsekwencje związane ze stwierdzeniem samowoli budowlanej reguluje art. 48 i nast. oraz 49b i nast. Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu lub jego nadbudowanej części na koszt inwestora lub gdy będzie on zwlekał z rozbiórką, zleci ją zewnętrznej firmie, obciążając kosztami inwestora. Kontynuowanie robót podlega grzywnie do 720 tys. zł, karze ograniczenia wolności od 1 do 12 miesięcy lub pozbawienia wolności do lat 2 – mówi o tym art. 90 Prawa budowlanego. Rozbiórka może być bardziej opłacalna niż legalizacja Jeżeli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych do czasu dostarczenia w wyznaczonym terminie dokumentów do odpowiednich organów i uzyskania niezbędnych zezwoleń. Organ nadzoru budowlanego na podstawie przepisów Prawa budowlanego ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeżeli przeprowadzone roboty budowlane wymagały jedynie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania zezwolenia, opłata wynosi od 2,5 do 5 tys. zł. W przypadku, gdy wymagały one pozwolenia na budowę, koszty równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu. Koszty mogą więc wynieść od 25 do nawet 900 tys. zł, w przypadku domu jednorodzinnego będzie to 50 tys. zł. Problemy z interpretacją przepisów Prawa budowlanego Niedawno zakończyła się ciekawa sprawa sporu dotyczącego budowy na jednym z warszawskich osiedli domów jednorodzinnych. Deweloper – zdaniem organów nadzoru budowlanego oraz sądów administracyjnych – pod pozorem budowy dwóch domów jednorodzinnych faktycznie wzniósł bloki mieszkalne. Nadzór budowlany przyznał im rację, uznano, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dwulokalowego na wielorodzinny. Jednym z głównych argumentów świadczących przeciwko deweloperowi było uzyskanie przez niego zaświadczenia Prezydenta Miasta o spełnianiu przez lokale warunków, jakim powinny odpowiadać samodzielne lokale mieszkalne. Zdaniem dewelopera, w jednym lokalu może mieszkać nie tylko jedna rodzina – co miałoby oznaczać, że w budynku nie doszło do wyodrębnienia więcej niż dwóch lokali. Poza tym prace budowlane zostały zrealizowane zgodnie z pozwoleniem na budowę, a stosowne organy wydały zgodę na użytkowanie spornego budynku. Deweloper podniósł także, że lokale zostały wyodrębnione na podstawie prawomocnego postanowienia sądu cywilnego o zniesieniu współwłasności. Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2016 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1087/15 stwierdził, że organy administracyjnie błędnie oceniły zmiany dokonane przez inwestora pomiędzy wydaniem pozwolenia na budowę a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem sądu zmiany te w efekcie umożliwiły wyodrębnienie większej ilości lokali mieszkalnych, co w rzeczywistości spowodowało, że budynek stał się wielorodzinny. Warszawski WSA uznał, że organy administracji budowlanej nie dopełniły swoich obowiązków w zakresie oceny, czy zmiany te nie mają charakteru istotnego, a tym samym nie wymagają spełnienia dodatkowych warunków w zakresie zmiany pozwolenia na budowę. Deweloper lokale wyodrębnione powyżej limitu będzie musiał zlikwidować, jednak problem w tym, że zdążył je już sprzedać. Stawia to w trudnej sytuacji zarówno jego, jak i właścicieli mieszkań. Co prawda deweloper odpowiada za wady prawne i fizyczne inwestycji, a więc ci którzy kupili mieszkania mogą domagać się np. odszkodowania czy dostarczenia innego lokalu, jednak tego typu sprawy pokazują przede wszystkim bardzo poważne problemy polskiego rynku budowlanego. Obejrzyj galerię zdjęć Pokój dziecka Ustawa o budowie domu do 70 m2 już obowiązuje. Od dzisiaj tj. od 3 stycznia 2022 r. wchodzą w życie nowe przepisy umożliwiające budowę domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę, bez ustanowienia kierownika budowy i bez prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Według ustawodawcy regulacje mają pomóc osobom, których nie stać na budowę większego i bardziej wymagającego domu do 70 m2 są priorytetowym projektem rządzących. Celem programu jest pomóc osobom o niezbyt zasobnych portfelach na szybkie i tanie wybudowanie wymarzonego domu. W przepisach znajdują się jednak zapisy które wskazują, że inwestor może trafić nawet na pięć lat do więzienia, a dom okazać się samowolą budowlaną. Za jego legalizację trzeba zapłacić 50 tys. zł, a w najgorszym scenariuszu nawet nowych przepisach nie ma też mowy o tym, na jakich zasadach w przyszłości będzie można rozbudowywać taki wpis: Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?Ustawa o budowie domu do 70 m2 już obowiązujeDom bez formalności na prostych zasadachNowela prawa budowlanego z 17 września oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została opublikowana w Dzienniku Ustaw ( z 2 listopada, poz. 1986). Ustawa o budowie domu do 70 m2 już obowiązuje. Oznacza to, że od dzisiaj można stawiać wolnostojące budynki o 70 m2 na zgłoszenie. Domy te mogą posiadać maksymalnie dwie kondygnacje, ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której zostały wpis: Polski Ład - dopłaty do mieszkań i kredyty bez wkładu własnegoUstawa wyłącza możliwość zgłoszenia przez starostwo sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. Do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu będzie obowiązany dołączyć do zgłoszenia oświadczenia o tym, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Budujący przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy. Budowa domu będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 m2 wydawana ma być w ciągu 21 ryzyko kryje się w przepisachUproszczenia mogą się jednak okazać pułapką dla tych, którzy myślą, że jak Bob Budowniczy sami wybudują swój dom oraz tych, którzy będą chcieli pójść na skróty i budować z naruszeniem prawa. Pokusa będzie wielka. Nowe przepisy zwiążą ręce starostom, ponieważ nie będą mogli wnieść nowe przepisy przenoszą z urzędnika na inwestora odpowiedzialność za legalność budowy. Jacek Kosiński, radca prawny w kancelarii prawnej Jacek Kosiński, Adwokaci i Radcowie Prawni w rozmowie z dziennikarzami portalu ostrzega przed tego typu myśleniem:Fakt odformalizowania procesu zgłoszenia budowy nie oznacza więc, że budowa może być niezgodna z przepisami prawa regulującymi możliwość samej zabudowy czy warunki techniczne obiektów budowlanych. Inwestor, który choćby nieświadomie naruszy te przepisy, może odpowiadać za samowolę Konrada Młynkiewicza, radcy prawnego po zakończeniu prac budowlanych inwestor będzie musiał zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy a ten będzie już uprawniony do zgłoszenia sprzeciwu:I nie jest wykluczone, że zgłosi sprzeciw jeżeli uzna, że obiekt przykładowo został zrealizowany niezgodnie z postanowieniami planu miejscowego. Przepisy te wprowadzają zatem bardzo duże ryzyko dla inwestora, nie wprowadzając w istocie istotnych ułatwień. Brak kierownika budowy, a co za tym idzie brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy, nie są w mojej ocenie na tyle daleko idącymi ułatwieniami, aby przemawiały za skorzystaniem z tej regulacji – zauważa zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu:Każdy inwestor, który zdecyduje się na budowę domu 70 m2 według nowych uproszczonych zasad, naraża się na ogromne ryzyko. Chodzi o formalności końcowe. Nowelizacja prawa budowlanego nie wymaga od inwestora sporządzania projektu technicznego, ani też zatrudniania kierownika budowy. Wszystko od początku do końca może wybudować samemu. Dzięki temu teoretycznie sporo można zaoszczędzić pieniędzy. Ale bardzo łatwo jest też popełnić błąd. Pojawi się też pokusa, by pod płaszczykiem domu 70 m2 wybudować zupełnie co innego albo nagiąć zdaniem nowe przepisy nie dają staroście możliwości złożenia sprzeciwu w toku załatwiania formalności przed rozpoczęciem budowy. Zgłoszenie ma więc charakter czysto informacyjny:Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo przeprowadzenia kontroli w toku budowy oraz po zgłoszeniu zakończenia budowy. Nie musi też tego robić od razu, ale np. za rok i wtedy dopiero sprawdzić, czy dom nie narusza przepisów technicznych, czy stoi w odpowiedniej odległości od działki sąsiada etc. Jeżeli okaże się, że dom narusza prawo, wówczas nakaże przywrócenie stanu zgodne z przepisami czyli np. zobowiąże do przesunięcia domu o dwa samowoli budowlanejPrzepisy przewidują wprawdzie legalizację samowoli, ale nie w każdym wypadku. Poza tym nic za darmo. Legalizacja domu wymaga wniesienia opłaty w wysokości 50 tys. zł. Jeżeli inwestycja będzie sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma w ogóle szansy na wyprostowanie sytuacji prawnej domu. Wtedy nadzór może wydać nakaz który choćby nieświadomie naruszy przepisy, może odpowiadać za samowolę budowlaną. W takiej sytuacji opłata legalizacyjna może być najmniejszym wymiarem kary. Należy pamiętać, że w ramach procesu legalizacji budowy organy mogą przykładowo wymagać dostosowania obiektu budowlanego do przepisów technicznych – czyli przebudowy zrealizowanej już inwestycji, a nawet jej rozbiórki. Wystarczy, że zapomnimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy albo błędnie zinterpretujemy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a skończyć się to może rozbiórką naszego domu. Co więcej, inwestor może nawet sam przejąć odpowiedzialność kierownika budowy. A to już oznacza ponoszenie odpowiedzialności za ewentualne wady budynku i oczywiście za katastrofę budowlaną - wyjaśnia mec. wpis: Samowola budowlana – legalizacjaZa fałszywe oświadczenie można pójść na 5 lat do więzieniaTo nie jedyna rafa, na jaką nowe przepisy mogą wsadzić inwestora i potencjalnych kupców takiego uproszczonych zasad mogą skorzystać ci, którzy budują na własny użytek. W tym celu składa się oświadczenie, ale życie jest życiem i może się okazać, że inwestor nie może dokończyć budowy i sprzeda ten dom. W ten sposób narazi się na odpowiedzialność karną za poświadczenie nieprawdy, a za to grozi mu nawet pięć lat więzienia. W niezbyt dobrej sytuacji będzie także ten, kto kupił taki dom. Jak się okaże, że to samowola, to nie ma zmiłuj się. Obowiązek jej legalizacji spoczywa na nim jako aktualnym właścicielu domu. Może się też okazać, że będzie musiał rozebrać to co kupił. Jedyne co może wtedy zrobić, to na drodze cywilnej żądać od dawnego właściciela odszkodowania, a to długi i kosztowny proces - mówi Bogdan procedur dotyczących rozbudowyPrzepisy prawa nie są dopracowane, jednak ustawa o budowie domu do 70 m2 już obowiązuje. Z czasem pojawi się problem dotyczący ewentualnej rozbudowy takich domów w przyszłości. W prawie budowanym nie ma bowiem nic na ten wiadomo w jaki trybie będzie można to zrobić. Moim zdaniem prawdopodobnie niezbędne będzie pozwolenie na budowę - uważa Bogdan Mikołaj Frączak / 12 marca 2020 Co to jest samowola budowlana? Samowola budowlana to prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem przepisów. Chodzi tu przede wszystkim o naruszenie prawa budowlanego. Może to być inwestycja bez pozwolenia na budową albo bez zgłoszenia prac budowlanych, a także przeprowadzona mimo sprzeciwu organów administracji architektoniczno-budowlanej. Zanim więc zaczniemy jakąkolwiek inwestycję musimy sprawdzić, czy potrzebne będzie pozwolenie na budowę, czy też wystarczy zgłoszenie takiej inwestycji, a może nie ma w ogóle takiego wymogu. Kto decyduje o tym, czy coś jest samowolą budowlaną? O samowoli budowlanej decyduje inspektor nadzoru budowlanego podczas przeprowadzania postępowania administracyjnego. Konsekwencje samowoli budowlanej Jeśli zostanie stwierdzona samowola budowlana, to inspektor nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę budynku. Rozbiórki trzeba będzie dokonać też w sytuacji, jeśli tylko część budynku została postawiona bez pozwolenia lub zgłoszenia. Trzeba ją wykonać, jeśli decyzja stanie się ostateczna, czyli wyczerpie się tryb odwoławczy. Jeśli inwestor nie wykona zaleceń inspektora budowlanego, może być ukarany grzywną. Jeśli i to nie pomoże, rozbiórka może być wykonana na koszt inwestora. Czy samowola budowlana jest przestępstwem? Według art. 90 prawa budowlanego samowola budowlana jest przestępstwem. W związku z tym winny takiemu czynowi może być ukarany grzywną, karą ograniczenia wolności nawet do lat 2. Kiedy może zalegalizować samowolę budowlaną? W określonych przypadkach samowola budowlana może być zalegalizowana. Jest to możliwe, jeśli budynek jest postawiony zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisami techniczno-budowlanymi, które pozwolą doprowadzić obiekt do stanu, który jest zgodny z prawem. Może się zdarzyć, że inspektor wstrzyma roboty budowlane i wyda wymagania, które pozwalają zalegalizować samowolę budowlaną. Kiedy nie da się zalegalizować samowoli? Nie da się zalegalizować samowoli, jeśli budynek nie spełnia wspomnianych warunków. Jeśli więc stwierdzona będzie niezgodność z przepisami, to samowola budowlana będzie musiała być rozebrana. CZYTAJ TEŻ Budowa domu. Na jakiej głębokości ułożyć rurę wodociągową? Co mówi prawo Jak zalegalizować samowolę? Aby zalegalizować samowolę trzeba dostarczyć nadzorowi kilka dokumentów. Przede wszystkim musi to być zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o tym, że budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy. Do tego trzeba dołożyć 4 egzemplarze projektu budowlanego, do którego należy dołożyć uzgodnienia i opinie. W zestawie dokumentów musi się jeszcze znaleźć oświadczenie o tym, że inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością. Ile trzeba zapłacić za legalizację samowoli budowlanej? Organ nadzoru budowlanego może ustalić wysokość opłaty za legalizację samowoli. To, w jaki sposób powinna być taka opłata obliczona, określa prawo budowlane. Opłata zależy od tzw. współczynnika kategorii obiektu i jego wielkości. I tak, jeśli legalizacja dotyczy obiektu, co do którego nie ma potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę, będzie to od 2,5 do 5 tys. Jeśli budynek wymaga pozwolenia, opłata może wynosić nawet 50 tys. Jak odwołać się od samowoli budowlanej? Ze względu na to, że o samowoli budowlanej decyduje inspektor nadzoru, odwołanie może być złożone do wojewódzkiego inspektora lub głównego inspektora nadzoru budowlanego. W ostateczności można złożyć skargę do sądu administracyjnego. Warto pamiętać, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. CZYTAJ TEŻ Czy można sprzeciwić się budowie masztu telefonii komórkowej? Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień. Czy ten artykuł był przydatny? Artykuł 103 ust. 2 obowiązującego [link= budowlanego[/link] mówi, że jeżeli nielegalna budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przed 1 stycznia 1995 r.) lub też zostało wszczęte postępowanie administracyjne, to do samowoli stosuje się art. 37 – 40 [link= budowlanego z 1974 r.[/link] Prawo budowlane z 1994 r. nie definiuje jednoznacznie, co należy uznać za „zakończenie budowy”. Jest jednak wiele orzeczeń sądów administracyjnych w tej sprawie. W wielu wyrokach składy orzekające sądu administracyjnego przyjmowały, że przepisy ustawy z 1974 r. stosuje się do obiektów, które nie później niż do 31 grudnia 1994 r. były wybudowane w stopniu umożliwiającym wydanie w tym czasie pozwolenia na ich użytkowanie. Są jednak i takie wyroki, w których sąd dochodził do wniosku, że do uznania budowy za zakończoną wystarczy ustalenie, iż obiekt był 31 grudnia 1994 r. co najmniej w stanie surowym zamkniętym (odnosząc się, chyba niezasadnie, ale korzystnie dla sprawców, do definicji zakończenia budowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami). Był też i taki wyrok sądu administracyjnego, w którym wyrażono pogląd, że prawo budowlane z 1974 r. ma również zastosowanie do obiektu, którego budowy co prawda nie zakończono przed 31 grudnia 1994 r., ale po tej dacie również nie prowadzono żadnych robót budowlanych. Jak widać, stosowanie starych przepisów przysparza wielu problemów. I chociaż nie obowiązują od 15 lat, to regulacje zawarte w art. 103 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. wymuszają, aby zarówno nadzór budowlany, jak i sprawcy samowoli budowlanej sprzed kilkunastu lat mieli wiedzę na ich temat. Artykuł 103 ust. 2 mówi także o wszczętym postępowaniu administracyjnym. Chodzi o toczące się wciąż postępowania w sprawie samowolnej budowy, które rozpoczęto przed 1 stycznia 1995 r. Wprawdzie od tej daty minęło wiele lat, ale wciąż zdarzają się przypadki niezakończonych spraw, nie ma jednak ich dużo. Zdecydowanie więcej jest przypadków legalizacji starych samowoli dopiero niedawno ujawnionych. Przy starej samowoli częstym problemem jest udowodnienie, kiedy dokładnie doszło do jej popełnienia. Przyjmuje się, że obowiązek ustalenia daty zakończenia budowy ciąży na nadzorze budowlanym (gdy postępowanie jest prowadzone z urzędu) lub na inwestorze (gdy postępowanie jest prowadzone po uprzednim złożeniu przez niego wniosku). Orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednak jednoznaczne. Wszystko zależy więc od podejścia prowadzącego dane postępowanie legalizacyjne, a w razie sporu – od sądu administracyjnego. Inspektor nadzoru budowlanego w toku postępowania legalizacyjnego bada zgodność z przepisami i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Bierze więc pod uwagę takie same przesłanki, jakie uwzględnia się w postępowaniu, które toczy się na podstawie obecnie obowiązujących przepisów. [ramka][b]Uwaga![/b] Pod uwagę bierze się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie dopuszczenia się samowoli, a jeżeli jego ustalenia były niekorzystne dla inwestora, to obecnie obowiązujący (jeżeli taki jest). Pozwolenie na użytkowanie wydaje się na podstawie art. 42 prawa budowlanego z 1974 r. Podstawowa różnica jest jednak taka, że nie płaci się wymaganej obecnie opłaty legalizacyjnej. Dlatego wielu inwestorów stara się legalizować na starych zasadach. Jest to bowiem dla nich korzystniejsze, bo tańsze.[/ramka] [srodtytul]Gdzie szukać dokumentów[/srodtytul] Jak udowodnić, że do samowoli doszło przed 15 laty, a nie całkiem niedawno? Nie jest to takie proste. Dopiero bowiem od 1999 r. urzędy (obecnie są to starostwa lub prezydenci w miastach na prawach powiatu) archiwizują akta dotyczące wydanych pozwoleń na budowę. Wcześniej takiego obowiązku nie było. Co najwyżej można się posiłkować książkami ruchu budowlanego – prowadziły je przed laty gminy (wiele lat temu to one wydawały pozwolenia na budowę). W książkach tych zapisywały wydane pozwolenia budowlane, pozwolenia na użytkowanie etc. Kiedy gminom odebrano prawo wydawania pozwoleń, dokumenty te trafiły do urzędów rejonowych, a potem powinny się znaleźć w archiwach akt nowych i to tam trzeba ich szukać. Nie wszystkie się jednak zachowały. Zawsze jako dowód mogą posłużyć stare rachunki, np. za roboty budowlane, za zakupione materiały etc. Można też przedstawić zeznania świadków, a także zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B. Dysponuje on zdjęciami lotniczymi terenu całej Polski z różnych okresów – jeżeli na takim zdjęciu widać, że budynek stoi i jego budowa jest już zakończona, to będziemy mieli mocny dowód w ręku. Takie zdjęcie można zamówić w tym ośrodku. [srodtytul]Jakie formalności[/srodtytul] W prawie budowlanym z 1974 r. tylko rozbiórki można było dokonać na zgłoszenie. W pozostałych wypadkach niezbędne było pozwolenie na budowę. [ramka][b]Kiedy pozwolenie na budowę na podstawie prawa budowlanego z 1974 r.[/b] Uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z przepisami budowlanym obowiązującymi do 31 grudnia 1994 r. wymagały: 1) wykonanie i rozbudowa stałych i tymczasowych budynków, 2) wykonanie i rozbudowa budowli stałych służących do celów wypoczynku, rozrywki i sportu, 3) wykonanie stałych budowli mostów i wiaduktów komunikacji kolejowej i drogowej o rozpiętości powyżej 15 m oraz dwupoziomowych skrzyżowań obiektów komunikacyjnych, 4) wykonanie stałych sieci lub linii uzbrojenia terenu: wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych i na paliwa płynne, z wyjątkiem sieci i linii uzbrojenia terenu poszczególnych nieruchomości, pasów drogowych, obszarów kolejowych i lotnisk, 5) realizacja innych inwestycji budowlanych: przewidzianych na terenach użytkowanych dotychczas na inne cele lub których wykonanie mogłoby spowodować wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie istniejących ograniczeń, uciążliwości, pogorszenie warunków ochrony środowiska, sanitarnych lub bezpieczeństwa ludzi bądź mienia na terenach sąsiednich, 6) wykonywanie w miejscach publicznych pomników, posągów i wodotrysków, stałych urządzeń wpływających na wygląd obiektów budowlanych, takich jak urządzenia reklamowe i ogłoszeniowe, oraz kapliczek i innych podobnych obiektów kultu religijnego (z wyłączeniem budowy pomników, posągów, kapliczek i innych podobnych obiektów kultu religijnego na terenach cmentarzy i terenach przykościelnych, związanych z wykonywaniem kultu religijnego), 7) wykonywanie stałych ogrodzeń: od strony dróg (ulic) i placów publicznych oraz od innych miejsc publicznych, z cementu jako pełne oraz z kształtowników metalowych i blach lub ze stali budowlanej, niezależnie od położenia tych ogrodzeń.[/ramka] Postępowanie o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu wieńczące postępowanie o legalizację samowoli sprzed 1 stycznia 1995 r. powinno być prowadzone także według przepisów ustawy z 1974 r. [ramka][b]Pozwolenie na użytkowanie[/b] [b]Stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego[/b] (fragment) Zdaniem NSA wyrażonym w wyroku z 30 stycznia 2009 r. (sygn. akt II OSK 29/08) samowola powstała pod rządami prawa budowlanego z 1974 r., co przesądza o konieczności zastosowania do legalizacji samowoli przepisów tej właśnie ustawy, a nakaz wykonania określonych czynności w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie wydany na podstawie art. 42 prawa budowlanego z 1974 r. winien skutkować zastosowaniem trybu i przesłanek ujętych w tym przepisie. Oznacza to, że do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42b ustawy – Prawo budowlane z 1974 r., a nie art. 55 ustawy – Prawo budowlane z 1994 r.[/ramka] Pozwolenie na użytkowanie wydawane na podstawie art. 42 prawa budowlanego z 1974 r. różni się od obecnego tym, że nie można ograniczyć stron postępowania jedynie do inwestora. W tym czasie przepisy nie zawierały specjalnych uregulowań. Z tego powodu strony postępowania o wydanie pozwolenia na podstawie przepisów z 1974 r. będą ustalane na zasadach ogólnych z art. 28 [link= postępowania administracyjnego[/link]. Kolejna różnicą jest brak podstaw do żądania oświadczenia o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. Czyli legalizacji może dokonać sprawca niezależnie od tego, czy prawo do terenu posiada czy nie. Nie ma natomiast różnicy w zakresie dokumentów koniecznych do przedłożenia przez inwestora. W obecnie obowiązującej ustawie dokumenty te wymienia art. 57 prawa budowlanego. Natomiast art. 56 prawa budowlanego z 1974 r. dawał znaczne uznanie administracyjne organom, wskazując na możliwość żądania „informacji i dokumentów” czy też „ekspertyz dotyczących stanu technicznego obiektu”. [ramka][b]Art. 42. USTAWA z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (wyciąg)[/b] ust. 1. Inwestor, właściciel lub zarządca może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego wydano przewidziany w art. 40 nakaz dokonania zmian lub przeróbek, dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, wydanego przez właściwy terenowy organ administracji państwowej. ust 3. Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności do użytku wykonanego obiektu. [b]Art. 56.[/b] 1. Terenowy organ administracji państwowej przy wykonywaniu zadań określonych ustawą może żądać od inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego oraz od wykonawcy robót budowlanych lub producenta materiałów budowlanych informacji i udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu budowlanego do użytku lub utrzymaniem obiektu, opracowania instrukcji eksploatacyjnej dla obiektu lub jego części, dostarczenia technicznych ekspertyz dotyczących projektu, materiałów, robót, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, oraz określić termin ich dostarczenia. 2. Koszty ekspertyz ponosi inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego albo wykonawca robót budowlanych lub producent materiałów budowlanych. 3. W razie niedostarczenia w wyznaczonym terminie żądanych ekspertyz lub w razie dostarczenia ekspertyz, które niedostatecznie wyjaśniają sprawę będącą przedmiotem ekspertyzy, właściwy terenowy organ administracji państwowej może zlecić wykonanie tych ekspertyz na koszt inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu, wykonawcy robót budowlanych albo producenta materiałów budowlanych. [b]Rozporządzenie ministra gospodarki terenowej i ochrony środowiska z 20 lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego[/b] [b]Dział 2 Budownictwo jednostek gospodarki uspołecznionej oraz innych jednostek organizacyjnych.[/b] [b]Rozdział 9 Pozwolenia na użytkowanie.[/b] § 33. 1. W wypadkach określonych w art. 42 inwestor występuje o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po wykonaniu całości robót budowlanych, zamierzonych i nakazanych, po przeprowadzeniu wymaganych przepisami badań i sprawdzeń oraz po doprowadzeniu terenu działki do stanu zgodnego z przepisami, dołączając do wniosku dokumenty wymagane przez właściwy organ. 3. Zdatność do użytku wykonanego obiektu budowlanego stwierdza właściwy organ, korzystając w miarę potrzeby z uprawnień przewidzianych w art. 56. [b]Dział 3 Budownictwo osób fizycznych.[/b] [b]Rozdział 6 Pozwolenia na użytkowanie.[/b] § 59. 1. W wypadkach określonych w art. 42 inwestor występuje o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po wykonaniu w całości robót budowlanych, zamierzonych i nakazanych, po przeprowadzeniu wymaganych przepisami badań i sprawdzeń oraz po doprowadzeniu terenu działki do stanu zgodnego z przepisami, dołączając do wniosku dokumenty budowy wymagane przez właściwy organ. 3. Zdatność do użytku wykonanego obiektu stwierdza właściwy organ, korzystając w miarę potrzeby z uprawnień przewidzianych w art. 5.[/ramka] [ramka][b]Z wokandy:[/b] - Skoro przepisy prawa budowlanego z 1974 r. nie określały, kto jest stroną postępowania w sprawie o pozwolenie na użytkowanie obiektu, to należało zastosować przepis ogólny – art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego [b](wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 4 lutego 2009 r. w Poznaniu, II SA/Po 563/08).[/b] - Użycie w art. 40 ustawy z 1974 r. – Prawo budowlane sformułowania „zmian lub przeróbek” dowodzi, iż czynności legalizacyjne mogą zmierzać wyłącznie do poprawienia stanu technicznego obiektu budowlanego. O ile dla oceny stanu technicznego obiektu budowlanego wymagane jest przedłożenie opracowania bądź ekspertyzy, o tyle można takowego żądać w oparciu o art. 56 prawa budowlanego. Z art. 42 ust. 3 prawa budowlanego wynika, że podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, w stosunku do którego wydano nakaz dokonania zmian lub przeróbek, jest wyłącznie stwierdzenie zdolności do użytku wykonanego obiektu. Nie ma uzasadnienia prawnego dla żądania przedłożenia – poza oświadczeniem uprawnionej osoby o wykonaniu obiektu w sposób zgodny z zasadami sztuki budowlanej i inwentaryzacją powykonawczą obiektu – dowodu stwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ([b]wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 3 sierpnia 2006 r., II SA/Bk 141/06)[/b] 1. Organ orzekający w sprawie zezwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę nie ma obowiązku dokonywania ustaleń, czy inwestorowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością. 2. Udzielenie zezwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego (art. 42 ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane – DzU nr 38, poz. 229 z późn. zm.) nie przesądza o prawie własności gruntu i nie ma bezpośrednio wpływu na ustalenie tych spraw [b](wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 listopada z 1991 r., IV SA 927/91).[/b] 1. Wprawdzie podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności wykonanego obiektu do użytku (art. 42 ust. 3 prawa budowlanego z 1974 r.), jednakże ocena zdatności do użytku nie może ograniczać się wyłącznie do zagadnień konstrukcyjno-budowlanych, ale powinna obejmować także zagadnienia określone w art. 5 prawa budowlanego, w tym spełnienie wymagań ochrony środowiska, z uwzględnieniem nie tylko położenia obiektu o charakterze produkcyjnym wraz z urządzeniami stolarskimi względem budynków na działkach sąsiednich, ale również uciążliwości związanych z funkcjonowaniem tego obiektu. 2. Prowadzenie postępowania w sprawie obiektu budowlanego wybudowanego samowolnie przed 1 stycznia 1995 r. nie oznacza zakazu stosowania obecnie obowiązujących przepisów o ochronie środowiska. 3. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach możliwe jest także po wybudowaniu obiektu budowlanego, gdyż wymagane jest przed wydaniem decyzji „naprawczych” w trybie ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. Skoro tak, to brak jest podstaw, aby od takiej możliwości arbitralnie wyłączyć postępowanie naprawcze prowadzone, w trybie ustawy – Prawo budowlane z 1974 r., wobec obiektów wybudowanych samowolnie przed 1 stycznia 1995 r.[b] (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 8 października 2008 r., II SA/Go 372/08).[/b][/ramka] [srodtytul]Legalizacja po 1994 r.[/srodtytul] Od 1 stycznia 1995 r. do 11 lipca 2003 r. obowiązywały bardzo restrykcyjne zasady co do samowolnej budowy bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub mimo sprzeciwu. Niektórzy inwestorzy mogli jednak wówczas uniknąć wydania nakazu rozbiórki. Artykuł 49 prawa budowlanego (w brzmieniu obowiązującym między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 2003 r.) stanowił, że nie wydaje się nakazu rozbiórki samowolnie wzniesionego obiektu, jeżeli upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy. Pod warunkiem że ich inwestycje nie naruszały przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tej podstawie mogli się starać o pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli inwestor nie mógł uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie takiego obiektu, organ nadzoru wydawał nakaz rozbiórki. Powstał jednak problem z zastosowaniem tego przepisu. Prawo budowlane, które go wprowadziło, weszło w życie 1 stycznia 1995 r., możliwość stosowania regulacji zawartych w art. 49 ustawy powstała jednak dopiero po upływie pięciu lat, czyli od 1 stycznia 2000 r., i obowiązywała do 10 lipca 2003 roku. Wtedy bowiem weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, która zmieniła ten przepis (zapis art. 49). Wspomniana nowelizacja nie przewidywała żadnego okresu przejściowego, w którym sprawcy samowoli budowlanej mogliby z tego przepisu skorzystać po jego zmianie. Do Trybunału Konstytucyjnego trafiło pytanie prawne w tej sprawie. W [b]wyroku z 18 października 2006 r. (sygn. P27/05) Trybunał Konstytucyjny[/b] stwierdził niekonstytucyjność dwóch przepisów przejściowych. Ustawodawca przygotował nowelizację przepisów prawa budowlanego, a na jej podstawie doszło do przywrócenia praw nabytych, z dniem wejścia w życie tej nowelizacji, tj. z dniem 20 czerwca 2007 r. Od tej daty do 31 grudnia 2007 r. można było legalizować samowolne budowy kończone po 1 stycznia 1995 r., ale przed 11 lipca 1998 r. Z bezpłatnej legalizacji skorzystały osoby, które wcześniej nie występowały o pozwolenie na użytkowanie obiektu ani nie próbowały w inny sposób zalegalizować budynku wzniesionego z naruszeniem prawa. Musiały też przed tą datą przez pięć lat użytkować budynek (lub inny obiekt) będący samowolną budową, bez konieczności wnoszenia opłat. Obecnie tej możliwości już nie ma – w stosunku do osób, które popełniły samowolę po 1 stycznia 1995 r., stosuje się aktualnie obowiązujące przepisy. [ramka][b]Uwaga![/b] Nadzór budowlany, prowadząc postępowanie dotyczące budynku (innego obiektu budowlanego) budowanego albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, musi jednoznacznie ustalić, na podstawie jakich przepisów będzie prowadził to postępowanie, a następnie wydać decyzję administracyjną. Do 11 lipca 2003 roku nadzór budowlany ustalał, czy postępowanie powinno być wszczęte na podstawie art. 48 czy też art. 50 i 51 ustawy. Artykuł 48 ustawy dotyczy samowolnie realizowanej budowy obiektu budowlanego. Artykuły 50 i 51 dotyczą wykonywania innych robót budowlanych niż budowa. Jeżeli postępowanie zostało wszczęte na podstawie art. 48 ustawy, a z materiału dowodowego wynikało, że powinno być ono prowadzone według art. 50 i 51 ustawy, postępowanie takie było umorzone i wszczynane nowe według właściwej podstawy prawnej. Nadzór budowlany, wszczynając postępowanie dotyczące samowoli budowlanej, nie mógł w zależności od własnego uznania stosować zamiennie art. 48 lub 50 i 51 ustawy. Od 11 lipca 2003 r. art. 48 ustawy dotyczy jedynie budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę.[/ramka] Organy nadzoru budowlanego w praktyce uznają, że samowolne wykonanie urządzenia budowlanego związanego z istniejącym legalnie obiektem budowlanym należy traktować jako wykonanie robót budowlanych innych niż budowa, a więc nie można zastosować art. 48 ustawy. Obiekt budowlany uzyskuje charakter urządzenia budowlanego poprzez związanie funkcjonalne z obiektem budowlanym, jeżeli jednocześnie zapewnia możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Dotyczyć to może np. ogrodzenia realizowanego wokół zabudowanej działki. Również w aktualnym stanie prawnym nadzór budowlany musi rozstrzygać, czy właściwą podstawą do prowadzenia postępowania w sprawie samowoli budowlanej jest art. 48 lub art. 49b albo art. 50 i 51. Jest to istotne, ponieważ przepisy te przewidują różniące się między sobą procedury. [ramka][b]Z wokandy[/b] - Moment zakończenia budowy to stan faktyczny. Decyduje faktyczne zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku. Nie jest to uzależnione od dopełnienia formalnych obowiązków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego. W szczególności nie jest konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 625/05). - Nie ma znaczenia to, czy zawiadomiono właściwy organ o zakończeniu budowy oraz wypełniono inne obowiązki związane z zakończeniem procesu budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 3 lutego 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04). - Za zakończenie budowy obiektu budowlanego może być uznane doprowadzenie budynku do stanu, w którym – przynajmniej w części – będzie możliwe przystąpienie do użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem. Oznacza to, że jeżeli prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 1997 r., sygn. akt SA/Ka 2178/95). - W przypadku prowadzenia postępowania na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 103 § 2 prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego powinien ustalić przeznaczenie terenu, na którym położony jest obiekt budowlany będący przedmiotem postępowania, według przepisów o planowaniu przestrzennym, w tym przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących w dacie rozstrzygania sprawy przez ten organ (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 19 lutego 2009 r., II SA/Kr 1094/08). - Prowadzenie postępowania w sprawie obiektu budowlanego wybudowanego samowolnie przed 1 stycznia 1995 r. nie oznacza zakazu stosowania obecnie obowiązujących przepisów o ochronie środowiska. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach możliwe jest także po wybudowaniu obiektu budowlanego, gdyż wymagane jest przed wydaniem decyzji „naprawczych” w trybie prawa budowlanego z 1994 r. Skoro tak, brak jest podstaw, aby od takiej możliwości arbitralnie wyłączyć postępowanie naprawcze prowadzone w trybie prawa budowlanego z 1974 r. wobec obiektów wybudowanych samowolnie przed 1 stycznia 1995 r. [b](wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 września 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 318/08).[/b] 6) Legalność zabudowy wzniesionej w 1970 r. należy ocenić według przepisów ustawy – Prawo budowlane z 1961 r. W przypadku ustalenia, że dany obiekt budowlany został samowolnie wzniesiony, ewentualna legalizacja tego obiektu następuje przy zastosowaniu środków z art. 37 i następnych prawa budowlanego z 1974 r. [b](wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 listopada 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa85/04).[/b][/ramka] [ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link= zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul] Przede wszystkim trzeba sięgnąć do przepisów poprzedniej ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Istnieje natomiast możliwość wyboru przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w zależności od tego które są lepsze dla właścicieli (te z daty powstania samowoli, czy z daty orzekania organu nadzoru budowlanego). Do obiektów wybudowanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, czyli powstałych w warunkach samowoli budowlanej, których realizację zakończono przed 1 stycznia 1995 r., nie stosuje się obowiązującej obecnie ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2010, nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej powoływana jako: PB), lecz przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.; dalej powoływana jako: PB z 1974 r.). Wynika to z art. 103 ust. 2 PB, który stanowi, iż art. 48 ww. ustawy nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których zostało wszczęte postępowanie administracyjne przed tym takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy PB z 1974 r. Wskazać należy, iż obiektem budowlanym w rozumieniu art. 2 ust 1 PB z 1974 r. są stałe i tymczasowe budynki lub inne stałe i tymczasowe budowle. Budowę obiektu budowlanego można rozpocząć – stosownie do art. 28 ust 1 PB z 1974 r. – po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Zalegalizowanie obiektu powstałego w warunkach samowoli budowlanejW przypadku realizacji obiektu budowlanego w warunkach samowoli budowlanej (tj. bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę) ma zastosowanie art. 37 ust. 1 PB z 1974 r., w którym ustawodawca uregulował możliwość legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego. Taki obiekt może zostać zalegalizowany przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, do którego osoba uprawniona (najczęściej właściciel) powinna zwrócić się z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie, zawierającego inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do inspektor nadzoru budowlanego może jednak wydać nakaz rozbiórki takiego obiektu. Jest on uzależniony, od naruszenia przepisów obowiązujących w okresie budowy i położenia obiektu budowlanego na terenie, który, zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę (art. 37 ust. 1 pkt 1 PB z 1974 r.).Należy zadać pytanie, wg jakich kryteriów organ nadzoru budowlanego I instancji winien badać kwestie zgodności budowy z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Czy kwestia ta powinna być oceniana wg przepisów o planowaniu przestrzennym, obowiązujących w chwili wydawania decyzji przez organ nadzoru budowlanego, czy może w momencie powstania samowoli budowlanej?Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2013 rokIle zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki? Orzecznictwo NSAOrzecznictwo w tym względzie jest bardzo rozbieżne. Z jednej strony Naczelny Sąd Administracyny w swoim orzecznictwie stał na stanowisku, iż "istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy jest to, jaki plan obowiązywał w dacie budowy przedmiotowego obiektu, a nie to, jaki plan będzie obowiązywał w przyszłości" (zob. wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: IV SA 196/06, LEX Omega nr 47287). Stanowisko to zostało potwierdzone przez NSA w wyroku z dn. r., sygn. akt: II OSK 426/07, LEX Omega nr 486430, w którym wskazano, iż "wykładnia art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229, ze zm.) upoważnia do przyjęcia, że zawarty w tym przepisie wymóg zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym wiąże się z datą realizacji samowoli budowlanej. Na inną interpretację tej normy nie pozwalają ani przepisy ustawy Prawa budowlanego, ani treść przepisów wprowadzających kolejne zmiany ustaw Prawa budowlanego, ani też zasady logicznego rozumowania".Z drugiej strony Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2007 r., (sygn. II OSK 1454/06), wskazał, iż „stosując przepis art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) w związku z art. 103 ust. 2 Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) organ nadzoru budowlanego powinien ustalić przeznaczenie terenu na którym położony jest obiekt budowlany będący przedmiotem postępowania - według przepisów o planowaniu przestrzennym, w tym przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących w dacie rozstrzygania sprawy przez ten organ.” (zob. również wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: II OSK 1648/08, wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: II OSK 878/09).Z przytoczonych orzeczeń wynika, iż stanowisko NSA w kwestii zgodności budowy z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym nie jest to na stwierdzenie, iż jeżeli obydwa odmienne stanowiska są wyrazem zgodności działalności organów nadzoru budowlanego z prawem, to znaczy, że i jeden, i drugi sposób działania jest prawnie właścicieli samowoli budowlanej oznacza to możliwość dokonania legalizacji w oparciu o względniejsze dla nich przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, tzn. bądź z daty powstania samowoli budowlanej, bądź z daty orzekania organu nadzoru budowlanego, jeśli oczywiście którekolwiek z nich umożliwają zalegalizowane samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego.

legalizacja samowoli budowlanej z lat 70